매월 말일이 되면, 아파트로 대표되는 주택의 매도에 대한 양도소득세의 신고 기한이 온다. 양도소득세 계산기를 통해서 미리 알 수도 있어, 사전에 준비가 가능하다. 홈택스를 이용해서 집에서 편하게 신고가 가능한 주택 양도소득세에 대해서 신고 방법과 세율 등에 대해서 정보를 알려 드린다.
- 양도소득세 계산기
- 양도소득세 신고기간
- 2021년 양도소득세세율
- 양도소득세 신고 준비 서류
- 홈택스를 이용한 양도소득세 신고방법
양도소득세 계산기
양도소득세 신고를 하기 전에 미리 사전에 양도소득세 계산기를 통해서, 미리 알아볼 수가 있다. 다른 방법도 있지만 가장 정확한 것은 홈택스의 모의 계산 기능을 사용해보는 것이다. 양도소득세의 구체적인 계산을 할 수 있으니 추천하는 방법이다. 홈택스에서 조회/발급 란의 양도소득세를 클릭하면, 아래의 화면이 나온다. 양도소득세 미리 계산 기능을 사용할 수 있으며, 최근에는 다주택자 중과여부에 대해서, 감면 확인도 가능하다.
양도소득세 신고기간
양도소득세 신고 기간은 신고월 기준 말일에서 2개월 후까지 신고를 해야 한다.
예를 들면 2021년 8월 21일에 잔금 납부가 완료되었다고 하면, 8월 말부터 시작해서, 2개월 후인 10월 말까지 신고기간이다. 신고기한이 지나서 신고 및 납부를 하게 되면 가산세가 발생되므로, 기한 내에 신고와 납부를 하여야 최소한으로 비용 지출이 가능하다.
2021년 양도소득세 세율
아파트와 같은 주택의 양도소득세율은 조금씩 조정이 되는 추세인데, 2021년 기준의 양도소득세율은 아래의 표와 같이 확인이 가능하다. 가장 낮은 세율인 1200만 원 이하는 6%부터 10억 초과에 대한 양도소득세는 45%까지 부과가 된다. 누진공제도 있는 점도 확인해야 한다.
다주택자의 경우, 조정지역에 한해서, 양도소득세의 중과세가 2021년 6월 1일부터 변경이 되어, 더욱 강력해진 규제가 적용되고 있다. 2 주택자의 경우에는 20%의 중과세가 적용되며, 3 주택자 이상인 조정지역의 주택 보유자는 30%의 중과세가 적용이 된다.
예를 들면 조정지역의 3 주택 자아 5억 원의 양도차익이 발생한다면, 기존 40%의 세율에 추가로 30% 중과세가 적용이 되어 70%의 양도차익에 대한 세율이 적용이 된다. 즉 3억 5천만 원 정도의 세금이 되므로, 다주택자의 양도가 쉽지 않은 상황이다.
양도소득세 신고 준비 서류
양도소득세를 신고 하기 전에 준비해야 할 몇 가지 서류를 보면 아래와 같다.
1. 주택 매수 계약서
2. 주택 매수 법무사 비용과 취득세 증빙서류
3. 주택 매수 중개사 비용 계산서
4. 보유 중 발생한 리모델링 비용 ( 도배, 장판 같은 간단한 사항은 해당 사항 없음 )
5. 주택 매도 시 발생한 중개사 비용
6. 주택 매도시 계약서
홈택스를 이용한 양도소득세 신고방법
주택 양도소득세 신고를 집에서 편하게 하는 방법에 대해서 알아본다. 우선 네이버나 다음, Google에서 홈택스를 검색하면 아래와 같은 화면이 나온다.
화면의 오른쪽 아래에 있는 양도소득세 란을 클릭해서, 들어간다.
양도소득세 항목이 나오면, 오른쪽에 있는 푸른색 글자로 양도소득세 전자신고 란을 클릭한다.
양도소득세 신고가 나오면, 1채를 매도 한경우에는 간편 신고의 예정신고를 활용하고, 2채 이상 매도한 경우에는 일반신고의 예정신고 작성란을 사용하여야 한다.
확정신고는 다음 연도의 5월 31일까지 신고를 해야 한다. 2채 이상인 경우에는 반드시 해야 한다. 양도세가 없는 경우에도 해야 함을 주의 하자.
신고 작성을 누르면 신고자의 기본정보를 입력해야 한다. 양도 년월은 등기가 완료된 후에 하면, 양도 연월을 조회하면, 해당 매도 물건에 대해서 알아볼 수 있다. 그리고 화면 하단에 있는 신고대상 부동산 확인하기를 눌러 대상 부동산을 확인한다.
그리고, 팝업창에 아래와 같은 화면이 나오면, 선택을 하면 된다.
그리고, 매수자의 인적사항에 대해서 확인하고, 등록하기를 누른 다음 저장하고 다음 화면으로 넘어간다.
이제 제일 중요한 양도소득 금액 계산 단계가 나온다.
상세내역을 하기 전에 선택을 해야 한다. 1년 미만인지 2년 이상 보유한 주택이나 토지등 인지 선택한다. 대부분 2년이상 보유한 주택 등의 자산이므로 아래 표를 참고한다. 분양권은 1년 미만은 70%의 양도세가 발생되며, 1년 이상 2년 미만은 60%의 세금이 발생됨을 알 수 있다.
그리고, 취득 가액 정보를 입력하면, 팝업창이 아래와 같이 나온다.
# 입력해야 하는 사항은 매수 시에 발생한
중개사 비용, 법무사와 취득세 관련 비용, 매도 시 중개사 비용과 리모델링 등 주택에 사용한 비용 등이 공제가 되므로, 반드시 입력해야 세금을 줄일 수 있다.
참고로, 도배와 장판 교체 비용 등이나, 단순 형광등 교체 비용 등은 적용이 되지 않으니 첨부하면 안 된다.
그리고 장기보유 특별공제 계산을 한다.
장기보유 특별공제율은 2021년 1월 1일부터 조금 변경이 되었으니 아래 표를 참고하시면 된다.
이상 사항을 입력을 하면, 아래의 표와 같이 양도소득금액이 계산이 된다. 그리고 등록하기를 누른 다음 저장 후 다음으로 이동
마지막으로 산출세액이 나온다. 주의해야 할 것은 1채를 매도 시에는 기본공제 250만 원을 별도로 직접 입력해야 하므로, 반드시 잊어버리지 말고 입력하자. 기본공제는 1인당 1년에 1채까지 적용이 된다.
등록하기를 누르면, 납부하여야 할 세금이 나온다. 확인 후 신고서 제출
하면 끝이 아니라.
지방세도 신고해야 한다. 지방세는 국세의 10%이므로, 양도소득세의 10%에 해당하는 금액을 별도로 신고해서 납부하면 된다.
다음은 양도소득세 신고 시 필요한 증빙서류를 앞의 화면으로 돌아가서 인터넷으로 제출이 가능하다.
제출을 누르면 , 해당 신고건을 조회 후에 사진을 업로드하면 된다. 사진을 업로드 하면 자동으로 PDF로 변화되어 제출이 되면, 신고의 단계는 끝이다.
파일 선택 후에 부속서류 제출하기를 눌러주면 된다.
그리고 신고 납부 항목을 이용해서, 납부해야 할 국세를 확인하고 홈택스에서 바로 납부를 하면 된다.
카드 납부도 가능하며, 무이자 납부가 가능하니 필요하면 활용하면 되겠다.
양도소득세 신고 방법에 대해서 알아보았는데, 이제는 세무서 가지 않아도 신고가 되어 편하다. 집에서 인터넷으로 신고하면, 2만 원 추가로 세금 감면해주는 것도 잘 활용하자.